Selbstverwaltung für den Hausgebrauch

Wohnungseigentum verpflichtet. Darum müssen sich nicht zwingend Dritte kümmern.




Gemeinsam oder einsam? Uneinigkeit ist in vielen größeren Eigentümergemeinschaften ein großes Problem.Foto: Getty Images/eborah Cheramie

Steigende Energiepreise, ausgesetzte Eigentümerversammlungen, anstehende Renovierungsarbeiten, Vorgaben zum Klimaschutz und zur nachhaltigen Modernisierung: Die Liste von Dingen, mit denen sich Wohnungseigentümer:innen im Jahr 2022 auseinandersetzen müssen, ist lang. Externe Hausverwaltungen haben die Aufgabe, die Eigentümergemeinschaft dabei zu unterstützen. Doch die Zufriedenheit mit ihnen schwankt von Region zu Region. In Berlin sind besonders viele Wohnungseigentümer mit ihrer Hausverwaltung unzufrieden, glaubt man einer Umfrage des 2017 gegründeten französischen Startups Matera, das nun in Deutschland mit einer Online- Plattform zur Wohnungsverwaltung Fuß fassen will.

25 Prozent der Berliner haben Schwierigkeiten, eine Verwaltung zu finden

Ein Viertel der Befragten Berliner:innen mit Eigentumswohnungen haben demnach Schwierigkeiten, überhaupt eine Hausverwaltung zu finden, heißt es in einer Unternehmensmitteilung von Matera. „Wir wissen, dass Hausverwaltungen vor allem an größeren Einheiten interessiert sind“, sagt Gero Graf, Materas Statthalter in Deutschland. Knapp die Hälfte (44 Prozent) der Berliner:innen, die eine externe Hausverwaltung gefunden hätten, seien jedoch mit deren Leistungen unzufrieden. Mangelhafte Kommunikation, schlechte Erreichbarkeit und Intransparenz sind laut Studie die größten Herausforderungen.

Die von Matera verwendeten Daten beruhen auf einer Online-Umfrage der YouGov Deutschland GmbH, an der 1001 Personen zwischen dem 25. und 30. Mai 2022 teilnahmen. Die Ergebnisse seien gewichtet und sind repräsentativ für die Wohnungseigentümer in Deutschland ab 18 Jahren, schreibt das Unternehmen. Es möchte die Verwaltung von Eigentumswohnungen revolutionieren – nicht mehr, nicht weniger.

Eine digitale Plattform und Vereine wollen Eigentümergemeinschaften unterstützen

Gelingen soll dies mit Hilfe einer digitalen Plattform. Eigentümer sollen über die dort bereitgestellten Angebote die Verwaltung ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in die Hand nehmen. Alles ist angeblich ganz einfach: „Die WEG regelt sämtliche Angelegenheiten einfach selbst – von der Handwerkerbeauftragung bis zur Jahresabrechnung. Zudem unterstützt sie Matera mit einem Expertenteam bei komplexeren Fragen rechtlichen oder buchhalterischen Fragen. Das macht externe Verwalter überflüssig.“ Kann das gutgehen?

Solange sich die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft einig sind, kann sich die Gemeinschaft selbst verwalten. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, wonach ein Verwalter zwingend erforderlich ist. „Je größer die Gemeinschaft ist, desto größer das Risiko, dass man sich nicht mehr einig ist“, sagt auf Anfrage Michael Nack, Rechtsreferent und Rechtsanwalt für den Verein „Wohnen im Eigentum (WiE)“.

Uneinigkeit ist ein großes Problem in WEGs. Knapp die Hälfte (45 Prozent) der Eigentümer:innen bundesweit geben in der Matera-Umfrage an, dass sich Baumaßnahmen wie Renovierungsarbeiten in ihrer Wohnanlage verzögern. Die Gründe hierfür gaben 43 Prozent der Befragten mit Uneinigkeit innerhalb der Hausgemeinschaft und mit 29 Prozent bei Verzögerungen von Seiten der externen Hausverwaltung an.

Bei 75 Prozent der Berliner Wohnungseigentümer:innen verzögern sich Renovierungs- und Sanierungsarbeiten.

Oft fehlen ausreichende Informationen für die Entscheidungsfindung

Dass trotz der Sorgen Arbeiten von Eigentümer:innen nicht vorangetrieben werden, ist Matera zufolge nur ein scheinbarer Widerspruch. „Wir wissen, dass viele Eigentümer:innen größere Investitionen ins Gemeinschaftseigentum einfach scheuen, weil sie zu wenig Informationen haben, um die richtige Entscheidung zu treffen“, sagt Graf zum Tagesgeschäft. Im Gesamtkontext der Studie nicht verwunderlich, denn insgesamt sind 74 Prozent der Befragten davon überzeugt, dass die Kosten für Wohnungseigentümer:innen langfristig weiter steigen werden. „In Berlin gibt es einen akuten Mangel an Hausverwaltungen, viele von ihnen haben Personalprobleme“, sagt Graf: „Darunter leiden vor allem kleinere Eigentümergemeinschaften mit weniger als 30 Einheiten, die abgelehnt werden, weil sie für Verwalter schlicht nicht lukrativ sind.“

Hauptkritikpunkt an externen Verwaltern: mangelnde Transparenz

Der Verein „Wohnen im Eigentum“ befürwortet die Selbstverwaltung, „besonders von kleinen WEGs, da diese Probleme haben, externe und (für ihre kleine WEG) engagierte Verwaltungen zu finden“, sagt auch Nack. Der Verein unterstützt diese WEGs mit Beratung.

„Wir hören immer wieder von unseren Kunden, dass mangelnde Transparenz einer der Hauptkritikpunkte von Wohnungseigentümer:innen an ihren externen Verwaltern ist“, sagt Gero Graf zu den Ergebnissen der Umfrage. Damit decken sich die Ergebnisse der Matera-Studie mit einer Befragung, die jüngst von „Wohnen im Eigentum“ durchgeführt wurde.

Echte Selbstverwaltung und interne Verwaltung als Alternativen

Die Selbstverwaltung eignet sich für Eigentümergemeinschaften, in denen zumindest ein Anteil der Wohnungen von den Eigentümern selbst bewohnt wird. „Das ist nicht immer gegeben“, sagt Materas Graf. Auch die rechtliche und administrative Komplexität sollte nicht unterschätzt werden. Darum sollten Eigentümergemeinschaften mindestens eine Verwaltungssoftware einsetzen, noch besser aber mit externen Experten zusammenarbeiten. Die Verwaltung der Gemeinschaft ist grundsätzlich auf zwei Arten möglich, sagt Nack von „Wohnen im Eigentum“:

Bei der „echten Selbstverwaltung“ gibt es keinen Verwalter. Benötigt werden wenigstens zwei Miteigentümer, die sich die Aufgaben durch einen Geschäftsverteilungsplan (GVP) teilen und eine Vereinbarung (also Mitwirkung aller Eigentümer, durch Vereinbarung dieses GVP und einer Vollmachtserteilung durch alle an die jeweils zuständigen Miteigentümer). Rechtlich spielt hier die Größe der WEG keine Rolle, praktisch wird es aber mit zunehmender Größe immer schwieriger die notwendigen Vereinbarungen zu treffen, wenn z.B. durch das Ausscheiden eines Eigentümers Änderungen in der Geschäftsverteilung nötig werden.

Die Alternative ist die „interne Verwaltung“. Hier wird ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt – mit allen Rechten und Pflichten, die diese Stellung beinhaltet.

Auch hier gilt: Ist sich die Gemeinschaft einig und hat ein Miteigentümer das Vertrauen der übrigen Miteigentümer sowie grundlegende Buchführungs- und Rechtskenntnisse, kann eine interne Verwaltung gut funktionieren.

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